Immobilien-News

Nachfolgend informieren wir Sie über einige Neuerungen für 2023 rund um die Immobilienvermietung:

1. Sicherung der Energieversorgung:
Durch die kurzfristigen Maßnahmen zur Sicherung der Energieversorgung ergeben sich neue Vermieterpflichten. Sie müssen ab sofort die Mieter über die zu erwartende Heizkostenerhöhung informieren. Um den Eintritt einer Notfallsituation aufgrund der reduzierten Gasliefermengen zu vermeiden, hat die Bundesregierung eine Verordnung zur Energieeinsparung mit kurzfristig wirksamen Maßnahmen erlassen (EnSiMaV). Diese gilt vom 01.09.2022 bis 28.02.2023.

2. Sonderanpassung von Betriebskostenvorauszahlungen wegen des exorbitant gestiegenen Gaspreises:
Ab sofort haben Vermieter die Möglichkeit der Sonderanpassung von Betriebskostenvorauszahlungen. Rechtsgrundlage bildet § 313 Abs. 1 BGB der außerordentlichen Erhöhung. Dabei kann eine Anpassung insofern verlangt werden, als dem einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Es bedarf wie bei der allgemeinen Erhöhung der Vorauszahlungen zunächst einer Erklärung in Textform. Dem Mieter ist mitzuteilen, dass die Erhöhung auf dem Gaspreisanstieg beruht und wie die zu erwartende Entwicklung dabei bewertet wird. Der Mieter muss die Kalkulation und Schätzung jedenfalls im Wesentlichen nachvollziehen und sich hiergegen ggf. auch zur Wehr setzen können. 

3. Gewerberaum vermieten - Betriebskosten richtig abrechnen und Schönheitsreparaturen vorteilhaft regeln
Praxistipps: a) Die Parteien können vereinbaren, dass der Mieter zusätzlich zur Miete monatlich eine Nebenkostenvorauszahlung oder eine Pauschalzahlung zu leisten hat. b) Wird im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung Bezug genommen, kann der Vermieter die Nebenkosten entsprechend abrechnen, ohne dass er sie im Detail im Mietvertrag bezeichnen muss (BGH, NJW 2007, 3060). c) Ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter muss überprüfen können, welche von ihm erbrachten Leistungen der Vermieter bei der Berechnung seiner Saldoforderung berücksichtigt hat (OLG Düsseldorf, 06.05.2003 -24 U 99/02).
d) Der Vermieter kann auch noch nach Ablauf von zwölf Monaten die Nebenkostenabrechnung erstellen und insbesondere Nachforderungen erheben. 


4. Wohnfläche berechnen
10-prozentige Toleranzgrenze: Die Grenze findet keine Anwendung in den Fällen der Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung. Die Grenze findet hingegen Anwendung in den Fällen der Mietminderung und fristlosen Kündigung. 

6. Erneuerbare Energien
Ab 2024 soll in Deutschland jede neue Heizung, die ab 2024 eingebaut wird, zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Gebäude in urbanen Zentren, die an Fernwärme angeschlossen sind, sind von der neuen Regelung nicht betroffen. Diese Anlagen müssen erst ab 2030 mit einem Anteil von 50 % aus erneuerbaren Energien betrieben werden. Von Pelletheizungen rät mittlerweile das Bundeumwelt wegen der Feinstaubbelastung ab. Somit bleiben immer weniger Alternativen, die jedoch noch umstritten sind. Für eine erfolgreiche Energiewende müssen alle Investitionen zielführend sein. 65% als politisches Ziel reichen nicht aus. Es bedarf 100% bezahlbarer und klimaneutraler Technologien sowie 100% sauberer Energien in den Netzen.

7. Instandhaltungsrücklage bilden
Eine bekannte Methode für die Berechnung ist die Peters´sche Formel aus dem Jahr 1984 und damit auch die empirische Datenerhebung, die zur Festlegung auf den Faktor 1,5 geführt hat. Lt. Statistischem Bundesamt stiegen die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen in den letzten 20 Jahren um etwa 66%, die Baukosten für Wohngebäude um etwa 46%. Der ursprüngliche Faktor von 1,5 müsste inzwischen wahrscheinlich höher angesetzt werden. Auch andere Verfahren helfen, die Instandhaltungskosten abzuschätzen. So besagt eine grobe Faustregel, dass bei Neuanlagen eine jährliche Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage von 0,8 bis 1,0 % des Kaufpreises ab Baufertigstellung angemessen ist. 

8. Auszug einiger Rechtsprechungen aus 2022
11.05.2022 Mieten für Rauchwarnmelder sind keine umlagefähigen Kosten
25.02.2022 Abberufung des WEG-Verwalters
12.01.2022 Mietzahlungspflicht trotz coronabedingter Geschäftsschließung

Bitte beachten Sie, dass o.g. Informationen keine Rechtsberatung darstellen. Wenden Sie sich bei individuellen Mietrechtsfragen an Ihren Anwalt für Mietrecht.

REEX real estate experts GmbH

Quellen: WEKA Band 1,2, Neuerungen 2023, Stand 10/22, Foto Pixabay, kitchen-g2dbc6a7f9_1280, REEX Immobilien