Immobilien-News

Wesentlich zur Stärkung und Beschleunigung des Wohnungsbaus sind drei Elemente:

1. die bayernweite Einführung des Abstandsflächenrechts der Musterbauordnung,

2. der Dachgeschoss-Ausbau und

2. die Genehmigungsfiktion.

Abstandsflächen

Mit dem neuen Abstandsflächenrecht in Art. 6 BayBO gilt nun in ganz Bayern grundsätzlich die 0,4 H-Regelung. In Industrie- und Gewerbegebieten 0,2 H, immer jedoch mindestens 3,0 m. Damit verbunden ist der Wegfall sämtlicher Besonderheiten - die Abstandsflächen werden nun rein geometrisch gebildet. Das 16-Meter-Privileg entfällt. Diese neuen Regelungen sind nur in wenigen Fällen, die bisher vom Schmalseitenprivileg profitieren konnten, für die Bauherrn von Nachteil. In den meisten Fällen erhöht sich die erreichbare Dichte.

Die Kommunen können eigene Satzungen erlassen, die das "alte" Recht fortführen. Es gilt daher, in jedem Fall zu prüfen, wie sich das örtliche Abstandsflächenrecht einer Stadt oder Gemeinde darstellt. Lange diskutierte Sonderregeln für Städte über 250.000 Einwohner (Nürnberg, Augsburg, München) wurden umgesetzt - dort gilt das alte Recht fort, wenn nicht wie in Nürnberg eine Satzung das neue Recht eingeführt hat.

Maßnahmen zur Einsparung von Energie (nachträgliche Dämmung) dürfen nun - wie in den meisten anderen Ländern - bis auf 2,5 m an die Nachbargrenze heranrücken, wenn sie nicht stärker als 30 cm sind. Die besonderen Regeln für Nebengebäude auf Grundstücken mit sehr langen Grenzen entfallen.

Dachgeschoss-Ausbau

Große Effekte erwartet sich der Gesetzgeber von der Einführung der Genehmigungsfreistellung für Dachgeschossausbauten, auch in Gebieten ohne B-Plan (§ 34 BauGB). Weil damit nur noch eine planungsrechtliche "Absage" der Gemeinde einen Aus- oder Umbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken verhindern kann, fällt dem Planer viel Verantwortung zu: Alle bautechnischen Nachweise, insbesondere die Statik und der Brandschutz für Gebäudeklassen 4 oder 5, müssen erstellt werden. Auch sind die örtlichen Bauvorschriften, wie z.B. die Stellplatzssatzung, zu beachten. Besondere Vorsicht ist im Ensemblebereich oder am Einzeldenkmal geboten: Wählt der Bauherr hier nicht das reguläre Verfahren, ist eine isolierte denkmalrechtliche Erlaubnis einzuholen.

Genehmigungsfiktion für Wohnbauvorhaben

Der neue Art. 68 Abs. 2 BayBO führt in Bayern erstmals die Genehmigungsfiktion nach drei Monaten für bestimmte Vorhaben ein. Sie gilt für Neubauvorhaben oder Nutzungsänderungen im vereinfachten Verfahren, die überwiegend dem Wohnen dienen, also auf mehr als der Hälfte ihrer Hauptnutzfläche Wohnnutzung aufweisen. Dies hätte in Nürnberg im Jahr 2019 für rund 95% der Fälle im vereinfachten Verfahren gegolten! Die Fiktionsfrist beginnt drei Wochen nach Zugang des Bauantrags bei der Behörde oder drei Wochen nach Zugang erstmals nachgeforderter Unterlagen. Zusätzliche Unterlagen können im weiteren Verfahren nachgefordert werden, haben dann aber auf den Beginn der Fiktionsfrist keine Auswirkungen mehr. Diese Frist kann einmal "angemessen" verlängert werden. Der Bauherr kann aber auch von sich aus auf die Fiktion verzichten; dies könnte dann sinnvoll sein, wenn ansonsten der Bauantrag ohne die Vornahme notwendiger Umplanungen abgelehnt werden müsste. Tritt die Fiktion ein, ist dem Bauherrn unverlangt und unverzüglich eine entsprechende Bescheinigung zuzustellen, ebenso den Nachbarn, die dem Vorhaben nicht zugestimmt haben. Formal ist die Fiktion dann eine Baugenehmigung. Der Bauherr darf bauen, trägt aber für die Einhaltung aller materiell-rechtlichen Vorschriften die volle Verantwortung.

Besonders zu beachten ist hier auch, dass die Fiktion auch in andere Rechtsgebiete ausstrahlt: Eine "Fiktionsbescheinigung" ersetzt eine denkmal- oder umweltrechtliche Erlaubnis! Der Entwurfsverfasser hat damit eine sehr wichtige Aufklärungsfunktion gegenüber seinem Bauherrn. Im Idealfall kann die Fiktion ein Vorhaben deutlich schneller ermöglichen, kleinere Fehler gehen dann unter. Im "Worst Case" kann das Vorhaben aber auch eingestellt werden, wenn sich zeigt, dass in der Planung vielleicht das neue Abstandsflächenrecht falsch umgesetzt wurde.

Quelle: Weka Media GmbH & Co. KG, Novelle BayBO