Wohnungsvermietung im Zeichen des Bestellerprinzips

Wer vermieten will, sieht sich heute vielen Fragen und Aufgaben gegenüber. Wie finde ich einen solventen Mieter? Wie viel Miete kann ich verlangen? Welche Informationen muss ich dem Mietinteressenten geben? Welche Angaben zum Energieausweis gehören in eine Immobilienanzeige? Was bedeutet die Mietpreisbremse für mich als Vermieter?

Der falsche Mieter kann für den Vermieter hohe finanzielle Schäden bedeuten. Die zu erledigenden vielfältigen Aufgaben kosten den Vermieter wertvolle Zeit.

Der Immobilienfachmann kennt die Marktverhältnisse und die rechtlichen Gegebenheiten und ist im Umgang mit Mietern routiniert.

Seit 1. Juni 2015 zahlt aufgrund des neuen Bestellerprinzips der Auftraggeber die Provision für die Vermittlung der Mietwohnung. Damit wird ein klares Zeichen gesetzt, dass der Makler künftig nur im Interesse des Auftraggebers tätig ist. Auftraggeber wird künftig in der Regel der Vermieter sein.

Neue Rechtslage - was ist das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip ist seit 1. Juni 2015 wirksam. Die bisherige Praxis, nach der meist der Vermieter den Makler beauftragte und der Mieter die Provision bezahlte, wird dadurch beendet. Das Bestellerprinzip wird von der Immobilienwirtschaft wegen rechtlicher Zweifel an seiner Verfassungsmäßigkeit scharf kritisiert. Vermieter und Mieter müssen jedoch zunächst einmal mit der neuen Rechtlage zurechtkommen.

Leistungsmodelle des Maklers

Wie der Makler für seine Leistungen bezahlt wird, hängt von dem mit dem Vermieter vereinbarten Leistungsumfang ab. Soll ein Mietvertrag vermittelt werden, ist im Erfolgsfall eine Provision zu zahlen. Einzelne Leistungen können aber auch zu einer Festvergütung abgerufen werden, so zum Beispiel die Erstellung eines professionellen Exposés, Anzeigenschaltung, Terminvereinbarung mit Mietinteressenten, Mieterbonitätsprüfung, Begleitung der Wohnungsübergabe. Der Vermieter kann gezielt Leistungen einkaufen, mit denen er sich wenig auskennt oder die besondere zeitintensiv für ihn sind oder der Vermieter entscheidet sich für das Full-Service-Angebot des Maklers.

Welche Miete kann ich verlangen?

Wer nicht regelmäßig vermietet, weiß oft nicht, wie viel Miete er eigentlich verlangen kann. Welche Miete ist üblich, was gibt der Markt her? Was bedeutet die Mietpreisbremse für mich als Vermieter?

Immobilienfachleute kennen den Markt und wissen, welche Miete in der jeweiligen Lage und der konkreten Ausstattung erzielt werden kann. Dadurch verschenken Sie als Vermieter kein Geld.

Professionelle Vermarktung

Wie spricht man die richtigen Mietinteressenten an? Das Mietobjekt soll schließlich zum Mieter passen und der wiederum zum Vermieter. Durch eine zielgruppengerechte Objektwerbung können dem Vermieter zeitnah geeignete Mietinteressenten vorgestellt werden.

Ein professionell erstelltes Exposé ist die Visitenkarte einer Immobilie. Hierfür sind optisch aufbereitete Grundrisse und hochwertige Objektfotos unerlässlich, um das Mietobjekt in ein gebührendes Licht stellen zu können.

Der Immobilienfachmann erarbeitet einen individuellen und zielgruppengerechten Marketingplan und setzt diesen zeitnah um. Hierbei werden die vielfältige Vertriebswege genutzt, wie z. B. die gängigen Internetportale, Zeitungswerbung, Flyer und vielen mehr.

Oft gibt es bereits vorgemerkte Interessenten in der Kundendatei des Maklers, die eine bestimmte Wohnung oder ein Haus suchen.

Besichtigungen durchführen

Nicht jeder hält sich an vereinbarte Termine, verspätet sich, oder kommt gar nicht oder verschiebt den Termin mehrmals. Und so steht der Vermieter im Regen und wartet vergeblich, nachdem er sich extra Zeit für den Termin genommen hat. Ihr Immobilienfachmann nimmt Ihnen dieses Problem ab. Darüber hinaus stellt er sicher, dass Besichtigungen nur mit wirklichen Interessenten erfolgen.

Mieterauswahl

In einer Großstadt können schnell dutzende von Mietinteressenten vor der Tür stehen. Gute Planung ist dann Voraussetzung für den Vermietungserfolg. Der Makler kann dem Vermieter die vielfältigen Tätigkeiten abnehmen.

Der Makler kann durch geeignete Maßnahmen sicherstellen, dass dem Vermieter nur passende Mietinteressenten mit guter Bonität vorgestellt werden. Die Einholung einer Mieterselbstauskunft, einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und eine Bonitätsprüfung, z.B. eine SCHUFA-Auskunft, sind dabei für den Makler tägliche Praxis.

Der Mietvertrag

Immobilienfachleute sind keine Rechtsanwälte. Im Rahmen ihrer Maklertätigkeit geben sie ihren Kunden aber als Nebenleistung in festgelegtem Umfang rechtliche Hinweise, zum Beispiel welcher Mietvertrag für das Mietobjekt verwendet werden soll und wie einzelne Klauseln zu verstehen sind. Ein Standardmietvertrag aus dem Schreibwarengeschäft oder dem Internet eignet sich nicht für jedes Mietobjekt. Der Mietvertrag sollte rechtlich aktuell sein und auf die Immobilie abgestimmt werden. Ein falsches oder veraltetes Vertragsmuster kann den Vermieter unnötig Geld kosten, z.B. durch eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel.

Die Wohnungsübergabe

Manche neue Mieter versuchen, die Miete wegen Mängeln zu mindern, die bei der Übergabe schon vorhanden waren. Wenn diese Mängel für den Mieter vorher erkennbar waren, dann gehen seine Forderungen ins Leere. Aber wer hat darauf geachtet? Später kommt es auf den Unterschied zwischen Schäden und normaler Abnutzung an, für die der Mieter nicht haftet. Auch für die Ausführung von Schönheitsreparaturen ist ein akribisch ausgefülltes Übergabeprotokoll hilfreich. Ihr Immobilienfachmann begleitet auf Wunsch die Wohnungsübergabe an den neuen Mieter und erstellt ein professionelles Übergabeprotokoll.

Unnötige Prozesse sind teuer

Wer die Vermietung an einen externen Immobilienfachmann vergibt, hat ein geringeres Prozessrisiko. Sorgfältige Vorarbeit, ein rechtssicherer Mietvertrag und eine gewissenhafte Dokumentation helfen bei Kündigungen, Mieterhöhungen oder in Räumungsverfahren. Der Vermieter spart Gerichts- und Anwaltsgebühren.

Vom Immobilienmakler zum Dienstleister

Der Beruf des Immobilienmaklers hat sich verändert und erfordert heute viele neue Kompetenzen. Dazu gehören spezielle Fachkenntnisse über besondere Immobilienarten und Marktsegmente, über bauliche, technische und rechtliche Besonderheiten, über Marketingmethoden, Methoden der Wirtschaftlichkeitsberechnung und über Finanzierungsfragen.

Eine regelmäßige Weiterbildung ist heute eine Selbstverständlichkeit.

Die Vorteile bei einer Vermietung durch Immobilienfachleute im Überblick

1. Fachgerechte Ermittlung der Marktmiete
2. Zielgruppengerechte Bewerbung der Mietobjektes
3. Professionelle Präsentation des Mietobjektes
4. Beschaffung aller notwendigen Unterlagen
5. Beratung des Auftraggebers rund um die Vermietung
6. Vorbereitung des Mietvertrages
7. Organisation aller Abläufe
8. Pufferfunktion zum Schutz der Privatsphäre des Vermieters
9. Steuerliche Absetzbarkeit der Vermittlungsgebühr
10. Zeitersparnis für den Vermieter